Ki az ingatlan értékbecslő?

Az ingatlanérték becslés nem egzakt tudomány, nem csupán matematikai modelleket alkalmazó szakma, hanem bizonyos mértékig látnokság, jövőkutatás is. Abban az értelemben igaz mindez, hogy a vagyontárgy piaci értékét csak akkor lehet biztosan tudni, ha az már elkelt. Az értékbecslési problémák megoldásához azonban mégiscsak nélkülözhetetlen a matematika bizonyos szintű alkalmazása. Az értékbecslés egyrészt rögzíti és dokumentálja mindazokat a tényeket, melyek befolyásolják az ingatlan értékét. Ilyenek: az ingatlan fekvése, telekterületének építési hatósági besorolása, az építmény műszaki állapota stb. Meghatározhatja ezen túlmenően mindazokat az ingatlan közelebbi és távolabbi környezetében ható tényezőket, melyek kihathatnak az ingatlan forgalmi értékére. Így foglalkozhat a település közlekedési viszonyaival, országos (nemzetközi) megközelítésének lehetőségeivel, a térségre vonatkozó fejlesztési elképzelésekkel is. A feltárt és lehetőség szerint dokumentált műszaki, jogi és egyéb tényekből történő kiindulás mellett az értékbecslő meghatározza az ingatlan forgalmi értékét.

A forgalmi érték meghatározásához az értékbecslő a konkrétumok mellett az adott ingatlan típusra és adott fekvésre vonatkoztatható forgalmi értéket határozza meg. Ehhez a tényleges keresleti-kínálati viszonyok illetőleg az adott térség ingatlan adásvételek összehasonlító adatainak vizsgálata szükséges. 

Az értékbecslési módszerek két fő kategóriára oszthatók: a piaci érték alapú értékbecslés és a nettó pótlási költség elvű értékbecslés.

A piaci viszonyokon alapuló módszerek két fő csoportba, a forgalmi és a hozadéki (vagy más néven hozamszámításon alapuló) értékbecslések közé sorolhatók. Ezen értékbecslési eljárások használatáról röviden azt mondhatjuk, hogy a gyakorlatban legelterjedtebb a forgalmi értékbecslés használata, a hozadéki vagy bevétel-tőkésítési értékbecslés mérhető hozadékkal rendelkező, nagy értékű vagyontárgy esetében használatos.

Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés

Az értékbecslés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékbecsült vagyontárgyra jellemző körből származnak. Az alaphalmazra jellemző átlagos piaci érték az alapérték. Rendszerint megjelennek olyan, úgynevezett értékmódosító tényezők, melyek az értékelendő eszköz vagyonértékét eltérítik az alapártól. Ezeket a tényezőket számításba véve, az alapárból meghatározhatjuk az értékelendő vagyontárgy piaci forgalmi értékét.

Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelmek jelenértéke.

A nettó pótlási költség alapú értékbecslés

Ez az eljárás valójában nem értékbecslés, hanem adott ingatlan újraépítési költségének becslése a föld értékének hozzáadásával. A költségen alapuló megközelítés nem egyeztethető össze a piacgazdaság alapelveit követő értékmeghatározással. Az érték nincs közvetlen összefüggésben a költséggel. Néhány ingatlan esetében azonban szükségessé válhat a nettó pótlási költség becslése, főként amikor teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok. Az eljárás az alábbi különleges rendeltetésű épületek értékbecsléséhez használatos: iskolák,kórházak,egyetemek,könyvtárak,múzeumok,börtönök. A nettó pótlási költség elvű értékbecslésre kizárólag más lehetőség hiányában kerülhet sor. 

Az ingatlan értékbecslő szakma két jelentős nemzetközi, európai szervezete:

                                                              TEGOVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets)

A gazdaság átalakulásával kapcsolatosan mind jobban erősödik az igény és a kötelezettség arra, hogy szakmai megközelítésükben és tartalmukban egyaránt európai színvonalú értékbecslések szülessenek.

Az erre vonatkozó szabványok hiánya, illetve az egységes európai követelmények miatt célszerű a Nyugat-Európában szabványként használatos TEGOVA útmutató elveit és módszertani ajánlásait elfogadni.           

Több világszervezet is ennek az útmutatónak alapján készítette el javaslatát nemzetközi érvényű értékbecslési normák használatára. / Európai Értékelési Szabványok - European Valuation Standards (EVS). Minden piacgazdasággal bíró országnak, így Magyarországnak is kialakult, illetve kialakulóban van a sajátos, egyedi ingatlanérték-becslési gyakorlata. Ámbár a TEGOVOFA Útmutatója segít eligazodni az elvi kérdések, az általános szabályok tekintetében, mégis tiszteletben tarja az adott országban kialakult gyakorlatot. A szervezet 1981-ben alakult meg.

                                                                  RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)

A RICS folyamatosan gondoskodik a szakmai irányelveinek, módszertani útmutatójának kiadásáról és felfrissítéséről, kiegészítéséről. A RICS (Egyesült Királyság) útmutatója tartalma lényegében azonos a TEGOVA útmutatójával.

                                                                                    Jogszabályi háttér

25/1997 ( VIII.1 ) - PM rendelet - a termőföldnek nem minősülő ingatlanok, hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről

1997.évi LXXVIII. törvény - az épített környezet alakításáról és védelméről - Építési törvény

253/1997 ( XII.20 ) Kormány rendelet -  az országos településrendezési építési követelményekről - OTÉK

2001.évi LXIV  törvény - a kulturális örökség védelméről

1990.évi XCIII. törvény - az illetékekről és a 2023.évi XXXIX. törvény - a gazdaság versenyképességének érdekében történő törvénymódosításról - az illetéktörvény módosítása

1995.évi CXVII törvény - a személyi jövedelemadóról

2013.évi V. törvény - A Polgári Törvénykönyvről

54/1997 FM rendelet - a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának, módszertani elveiről

2013.évi CXXII.törvény - a mező-és erdőgazdasági földek forgalmáról - Földforgalmi törvény